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從零到九百億，在即將邁入千億規(guī)模關(guān)口的時刻，公募REITS又迎來三周年的里程碑。

2020年4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（“40號文”），宣告公募reits正式啟航。在過去三年時間里，滬深兩市交易所陸續(xù)有27只公募REITs成功上市，資產(chǎn)類型涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障房等六大類，合計發(fā)行規(guī)模突破900億元。

今年以來，公募REITs進入快速發(fā)展階段。不僅首批擴募正式落地，多項利好政策也頻頻出臺，保險資管獲批開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍，REITs專項立法也箭在弦上。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs頂層設(shè)計逐步完善，將為公募REITs市場長遠發(fā)展提供有力的制度保障。

三周年即將迎來千億規(guī)模里程碑

早在2020年4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（“40號文”），宣告我國公募REITs市場正式揚帆啟航。

2021年6月21日，首批9只公募RETs在滬深交易所正式上市，此后，隨著公募RETs不斷納新，截止5月6日，已有27只公募RETs成功上市，資產(chǎn)類型涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障房等六大類，首發(fā)合計規(guī)模突破900億大關(guān)。

項目儲備方面，截至5月6日，中金湖北科投光谷產(chǎn)園及中金山高高速2只公募REITs已審核通過，即將進入發(fā)行期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截止5月6日，27只公募REITs上市以來平均漲幅為9.89%，整體表現(xiàn)較好，但不同REIT之間分化依舊較大。其中，華安張江光大園REIT上市以來累計上漲38.35%，位居漲幅榜榜首，包括紅土創(chuàng)新鹽田港(行情000088,診股)倉儲物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等6只REITs上市以來漲幅也超過20%，不過，也有部分交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs受此前疫情影響，經(jīng)營狀況不佳，拖累二級市場表現(xiàn)。

總結(jié)公募REITs過去三年的成績單，紅土創(chuàng)新基金表示，REITs已作為連接基礎(chǔ)設(shè)施和資本市場的創(chuàng)新工具，是推動金融服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要載體。從目前試點三年以來情況看，我國REITs市場取得了較好成績，資產(chǎn)類型不斷豐富，發(fā)行規(guī)模持續(xù)增加，投資人踴躍參與，為基礎(chǔ)設(shè)施投融資創(chuàng)新和資本市場發(fā)展作出了重要貢獻。

中航基金也認為，我國公募REITs發(fā)展兼顧“量質(zhì)雙優(yōu)”，既要“跑得快”，也要“行得穩(wěn)”?！耙环矫嫦嚓P(guān)配套政策逐步完善，保障公募REITs發(fā)行和擴募穩(wěn)妥推進。另一方面，基金管理人做好存續(xù)期管理工作、不斷提升專業(yè)水平、加強投資者溝通，以滿足我國公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展要求?！?/P>

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理張湜也談到，開展基礎(chǔ)設(shè)施投資REITs業(yè)務(wù)是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、增強資本市場高質(zhì)量服務(wù)實體經(jīng)濟、拓寬并促進投融兩端良性循環(huán)的關(guān)鍵一招。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟形勢復(fù)雜嚴峻、各類資產(chǎn)價格波動劇烈的大背景下，兼具股債屬性、高分紅且收益穩(wěn)健的公募REITs產(chǎn)品成為名副其實的資產(chǎn)優(yōu)選。

公募REITs行業(yè)規(guī)模有望加快增長

在即將邁入千億大關(guān)，駛向萬億藍海的歷史性時刻，各家基金管理人也分享了過去三年的經(jīng)驗總結(jié)，助力公募REITs行穩(wěn)致遠。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理張湜直言，“40號文”發(fā)布以來，建信基金積極開展市場推廣工作。這么長的時間里接觸了大量的企業(yè)客戶、地方政府部門，也盡調(diào)了不少項目。在這個過程中，發(fā)現(xiàn)了一些市場共性問題和顧慮。

“一是企業(yè)基于對融資工作的慣性思維，仍習(xí)慣于將融資實效、融資成本等作為比對、選擇的關(guān)鍵指標，忽略REITs的特征、特質(zhì)。二是國企考核的指標要求一定程度上影響企業(yè)參與積極性。三是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有人對于REITs更多稅收利好政策出臺的期盼，增加了決策的等待期。”在張湜看來，發(fā)行人對REITs的認識和積極性仍有待提高。

平安基金REITs投資中心運營高級副總監(jiān)李華平也表示，制約REITS規(guī)?？焖僭鲩L的主要因素有兩個方面：

一是，目前，發(fā)行公募REITS的要求比較高，能達到REITs發(fā)行要求的“以使用者付費為主且運營滿3年、收益及現(xiàn)金流穩(wěn)定”的優(yōu)質(zhì)項目相對較少；

二是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS估值是詢價的錨，收益法估值難度較大，需要在保證原始權(quán)益人利益的基礎(chǔ)上，充分考慮二級市場投資者的收益。收益法作為最主要的定價方法需要關(guān)注的核心要素比較多：如收益期限、現(xiàn)有收入水平、 未來收入水平、預(yù)期增長率、運營成本和運營凈收益、及折現(xiàn)率等。

“這些主要依賴于中介機構(gòu)的判斷，對評估機構(gòu)是較大的考驗，需要進一步規(guī)范和提高中介機構(gòu)的專業(yè)水平?！崩钊A平稱。

“根據(jù)指引及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs需要滿足合規(guī)性、收益性、規(guī)模等方面的基本要求，包括基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確、土地使用依法合規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施項目具有可轉(zhuǎn)讓性、基礎(chǔ)設(shè)施項目成熟穩(wěn)定等，部分基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)狀可能與發(fā)行REITs基本要求尚存在一定差距，處于前期培育階段，需要有針對性地對擬發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)進行培育輔導(dǎo)，使各項指標達到發(fā)行REITs的條件?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負責(zé)人莫一帆也談了目前公募REITs發(fā)行要求較高的現(xiàn)狀。

華安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟也坦言，當(dāng)前，我國公募REITs業(yè)務(wù)在經(jīng)歷從試點向常態(tài)化發(fā)展的階段，由于REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新度比較高，交易結(jié)構(gòu)中涉及方比較多，業(yè)務(wù)在行業(yè)和專業(yè)領(lǐng)域跨度較大。在試點階段，行穩(wěn)致遠是首要的目標，而產(chǎn)品在規(guī)則設(shè)定，各參與方角色定位和協(xié)同機制、原始權(quán)益人的參與積極性，投資者培育等方面都需要時間去完善或提升。

葉璟相信，隨著市場成熟度的提升，后續(xù)REITs行業(yè)規(guī)模也將加快增長。

形成“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅(qū)動的格局

除一級市場首發(fā)以外，擴募也是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

2022年5月末，在前期REITs試點工作基礎(chǔ)上，證監(jiān)會指導(dǎo)滬深交易所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。

截至5月6日，己有5只公募REITs啟動擴募，其中，華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT4只的擴募資產(chǎn)已上市，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴募已獲上交所反饋。

“從具體項目分析，產(chǎn)權(quán)類項目可擴募性優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類項目，首發(fā)原始權(quán)益人資產(chǎn)可擴募性優(yōu)于非首發(fā)原始權(quán)益人資產(chǎn)?！敝泻交饘Σ煌椖康目蓴U募性進行了對比。

在博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄看來，我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局正式成型，將進一步推動公募REITs審批的常態(tài)化。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負責(zé)人莫一帆也指出，擴募是公募REITs推進的一個重要里程碑，將新資產(chǎn)注入上市平臺，以實現(xiàn)優(yōu)化資產(chǎn)組合、提升產(chǎn)品收益的作用，打開了公募REITs未來發(fā)展新空間。

“對原始權(quán)益人來說，擴募有助于持續(xù)打通資本市場融資渠道，通過公募REITs持續(xù)盤活存量資產(chǎn)；對基金管理人來說，隨著基金規(guī)模的提升，有利于基金管理人對運營管理成本的管控，形成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)池，增強基金運作水平，提升綜合競爭力；對市場來說，擴募機制是公募REITs市場建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，通過擴募增加了市場容量、擴充資產(chǎn)組合數(shù)量，也為投資人提供了更多選擇，同時基金規(guī)模的增加及新投資者的引入有助于提升REITs基金的二級市場流動性?！彼M一步分析談到，隨著公募REITs擴募進入實質(zhì)性實施階段，預(yù)計未來將有更多產(chǎn)品啟動擴募工作。

“公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路?！比A安基金不動產(chǎn)投資管理部葉璟也持相似的看法。

葉璟相信，隨著擴募的落地，將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進一步形成資本良性循環(huán)。“公募REITs作為一類金融產(chǎn)品，擴募是其規(guī)模擴張的主要途徑，擴募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，提高基金管理人的管理實施效率，優(yōu)化REITs的整體投資組合。預(yù)計未來擴募的常態(tài)化將成為一個發(fā)展趨勢，并成為REITs市場擴容的新動力(行情300152,診股)。”

紅土創(chuàng)新基金預(yù)計，擴募有望逐步緩解目前二級市場基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs“供不應(yīng)求”的局面。

“擴募的落地將加快形成投融資 “投-管-退”的資產(chǎn)良性循環(huán)，賦予產(chǎn)品不斷成長的生命力，也將進一步完善國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場制度建設(shè)，助力市場高質(zhì)量發(fā)展。”紅土創(chuàng)新基金稱。

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